2020年7月20日,國家發(fā)布《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》,要求全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。
《意見》提出在2020年新開工的舊改項目3.9萬個,涉及700萬戶居民;到2022年舊改的整體制度框架和體系基本形成;到“十四五”期末,也就是2025年力爭基本完成2000年底前建成需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務。
舊改,也就是舊城改造,說白了就是對2000年以前建成的小區(qū)局部性改造。
2000年以前的小區(qū),距離如今也已經(jīng)有了20年以上房齡了,這些小區(qū)很多都存在沒有配置地下停車場、也沒有電梯、公共區(qū)域陳舊、配套也不完善等問題。
這類房子基本上居住起來舒適性很差,但是在中國,住宅的產(chǎn)權(quán)往往有70年,基本的樓房安全性也還可以,因此經(jīng)過改造就可以提升居住舒適性。
對于這一輪的舊改項目,主要包括基礎(chǔ)類、完善類和提升類。
基礎(chǔ)類主要就是改造基礎(chǔ)設(shè)施和公共部分的維修,比如說改善供水排水、煤氣管道、通信基礎(chǔ)設(shè)施架設(shè)等以及外墻、樓梯、屋面等公共區(qū)域的修繕。
完善類主要是配套設(shè)施的建設(shè)、節(jié)能改造和加裝電梯等,比如說拆除小區(qū)內(nèi)的違法建設(shè)、有條件的小區(qū)加裝電梯、建設(shè)停車庫、加裝休閑設(shè)施等。
提升類主要是公共服務設(shè)施配套建設(shè)及其智慧化改造,比如說建設(shè)周邊的服務社區(qū)、建設(shè)幼兒園等教育設(shè)施、以及養(yǎng)老助餐等生活便民綜合服務站建設(shè)等
可見老舊小區(qū)的改造并不是統(tǒng)一標準,而是根據(jù)小區(qū)的具體情況針對性改造,主要是提升這些老舊小區(qū)的居住舒適性和便利性等。
舊改的費用支出由中央財政資金重點支持,在《意見》中國家強調(diào),要加大政府支持力度,將舊改納入保障性安居工程,中央給予資金補助。整體而言,舊改的資金是由財政資金、居民和社會資本共同埋單。
這對于老舊小區(qū)居民而言,有人歡喜有人愁。
歡喜主要來源于政府出錢出力,幫助老舊小區(qū)改善環(huán)境和配套等,提升居住舒適性;而憂愁則來源于這相當于斷絕了部分老舊小區(qū)“棚改”的機會。
曾經(jīng),對于老舊小區(qū),國家采用的是棚改的方式,也就是把老小區(qū)拆了建設(shè)新的樓盤。
這波操作也就相當于老舊小區(qū)的業(yè)主免費換新,棚改貨幣化的操作模式更是讓很多業(yè)主獲得了大量的購房資金。
所以在最近幾年很多老舊小區(qū)的業(yè)主都是盼著棚改。
不過,棚改在火爆了幾年之后,問題也暴露了,比如說推高了城市的整體房價,特別是很多三四線城市。
因此國家逐漸減少棚改項目,最近3年基本上處于攻堅收尾階段,隨即而來的是舊改。
舊改和棚改存在質(zhì)的區(qū)別,棚改是拆舊建新,很多時候房價可以隨著新房建立而大幅度提升。
舊改則相當于小修小補,就算提升了居住舒適性,其投資價值依舊很難大幅度提升。
比如說,20年前的房子,就算是配套有所改善,但是出售的時候房價依舊會因為房齡被大打折扣。
除非是因為非常剛性的優(yōu)點,比如說區(qū)位非常中心,上班方便,或者是對某個學校的剛性需求,否則20年以上的房子,很多家庭都不愿意接手。
實際上隨著“多校劃片”入學政策的逐漸推廣,學位不再是一個蘿卜一個坑,這也大大削弱了老破小區(qū)的價值。
未來長期而言,購房的主力會集中在居住生活和教育需求的家庭。
如果沒有硬性的學位優(yōu)勢,又見不到被拆遷的可能,那么老破小區(qū)也就沒什么優(yōu)勢了。
最后提醒一下,就算是剛需,買房的時候也要考慮房產(chǎn)的未來價值,不要祈求買了老房子等拆遷獲利,這種做法很容易把資金套進老舊小區(qū)。
以后國家會將工作的重點放在小區(qū)的小修小改,而不是大拆大建。想要購買老破小的家庭下決定前千萬要慎重,老破大則建議不要碰。
另外如果你擁有房產(chǎn),那么最好是持有房產(chǎn)不超過10年,10年以上的房產(chǎn)房價漲幅會跑得相對慢,也比次新房更難找到接手的下家。
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